Зарубежная недвижимость

Рынок недвижимости в мире в 2015 году развивается по разным векторам. Некоторые страны решили в текущем году открыть доступ к своим рынкам в расчете на существенный приток зарубежных инвесторов. К ним можно отнести такие страны как Вьетнам, Индонезия и Куба. Руководства этих стран рассчитывает на подъем экономики за счет оживления рынка жилой, офисной и производственной недвижимости. А вот развитые страны Европы, наоборот поддерживают, и даже усиливают правила приобретения местной жилой недвижимости для иностранцев. Конечно, развивающиеся и развитые страны решают различные задачи. Развивающиеся пытаются получить инвестиции, а развитые, устойчивые в экономическом плане страны, стараются сохранить определенный баланс между предложением и спросом путем ограничения доступа иностранным инвесторам на свой рынок.

Отдых на Кубе

Куба – новый зарубежный рынок недвижимости

Возобновление отношений Кубы и Соединенных Штатов через несколько десятилетий санкций и политического противостояния, заставило многих инвесторов международного уровня, задуматься о выходе на кубинский рынок объектов недвижимости. Правда, на сегодняшний день это островное государство еще не в полной мере готова открыть свои двери для иностранцев. Это связано со слабой правовой защитой собственности, отсутствием сложившегося слоя собственников, запретом на покупку земельных наделов на острове. Одним словом, продавать иностранцам недвижимость кубинцы готовы, но не так свободно, как это делается в условиях свободного рынка.
Более того, на данный момент сам рынок купли и продажи объектов недвижимости на Кубе практически отсутствует, ведь до недавнего времени кубинцы не имели право осуществлять такие операции с жильем. Поэтому инвесторам, которые придут на кубинский рынок жилья, придется столкнуться с непонятным для себя ценообразованием, и возможно спекулятивно высокими ценами.
Продолжительная изоляция Кубы не прошла даром ее экономике. Местный жилой фонд находится в плачевном состоянии. Десятки тысяч кубинцев живут в помещениях очень низкого качества, больше напоминающих трущобы. Но есть дома и высокого качества, только вот купить квартиру в таких домах кубинцу – непозволительная роскошь.
Открытие Кубой доступа на рынок своей недвижимости, возможно, действительно поможет ей справиться с экономической отсталостью и послужит оживлению рынка строительства. Но пока статистические данные показывают нерадостную статистику. Более 60% созданных на Кубе иностранцами предприятий, в итоге закрылись или ушли с местного экономического рынка.
Если кубинский экономический сектор недвижимости рассматривать как возможность участия в спекулятивных операциях с объектами недвижимости, то россиянам, решившимся на инвестирование, можно попробовать поучаствовать в них. При этом не стоит забывать, что в настоящее время местные власти не имеют законодательной базы, способной защитить интересы инвестора – собственника.

Развитие Вьетнамского рынка

Политику открытости своей экономике Вьетнам проводит уже несколько десятилетий. Но доступ иностранцам к своему рынку жилья открыл только в июле 2015 года. Теперь иностранные покупатели могут стать собственниками на местном рынке жилых помещений и домов. Законодательство Вьетнама разрешило иностранцам покупать до 1/3 квартир в жилых комплексах, и определенное количество домов в пределах одного административного района.
Многие зарубежные инвесторы, пытаясь купить жилье или иную недвижимость во Вьетнаме, жалуются на волокиту и несогласованность действий местных властей при проведении операций по купле и продаже жилья. Препятствует развитию этого сектора экономике и высокие налоги. Налог для арендодателя квартиры или дома, составляет 20% от суммы полученного дохода, что не очень радует собственников. Да и спрос на арендные квартиры в стране невелик. Еще одним препятствием для инвестора, является необходимость оформления долгосрочной визы.
Таким образом, можно сказать что рынок недвижимости во Вьетнаме еще не получил полной экономической свободы. Сам рынок жилья пока развивается очень медленными темпами, а цены на недвижимость медленно ползут вниз.

Недвижимость Индонезии

Индонезия – еще одна страна, которая в мае текущего года заявила о скорой возможности для иностранных инвесторов и покупателей получить доступ к своему жилому сектору. Правда с конкретной датой наступления такой возможности власти пока не определились, но уточнили, что иностранцы будут иметь возможность стать собственниками недвижимости, в том числе и дорогого жилья стоимостью в несколько сотен тысяч долларов. Серьезность намерений руководства страны, подтверждает разработанная программа, по которой в июне власти объявили о безвизовом режиме с 44 странами, в том числе и России.
Выбор «открытых дверей» для иностранцев для властей Индонезии неслучаен. Власти надеются, что эти меры помогут экономическому росту в стране, который в последнее время снизился. Ослабление местной валюты нашло свое отражение в снижении объемов жилищного строительства и удорожанию строительных материалов. Соответственно, снизилась и платежеспособность местного населения.
Местный сектор недвижимости пока не нашел крупных инвестиционных проектов среди иностранных бизнесменов. Во многом это связано и с невысокой доходностью от сдачи недвижимости в аренду. Многие иностранцы иногда просто боятся выходить с инвестициями на новый и неизвестный для них рынок и рисковать своим капиталом.
Страны Европы, ограничивающие приток зарубежных покупателей жилья
Среди европейских стран, Швейцария и Австрия наиболее активно проявляют политику сдерживания и ограничений для покупателей жилых помещений из-за рубежа. Причина – устойчивость в развитии местных экономик и постоянный рост запросов на недвижимость в этих странах.

Рынок жилья в Швейцарии

Наиболее жестко контролируют свой рынок власти Швейцарии. Здесь нерезиденту вообще сложно получить возможность покупки объектов жилой недвижимости в связи с всевозможными ограничениями. Это связано с опасением властей непомерного роста цен на жилые помещения со стороны граждан других стран, для многих из которых вложение финансов в швейцарские активы – один из самых высокодоходных инвестиционных проектов. Понимая это, власти не только ограничивают доступ иностранцев, но даже ввели запрет на покупку ими жилых объектов в таких кантонах, как Женева и Цюрих.
К другим существенным ограничения местных властей можно отнести наличие специальных квот для иностранных покупателей. В стране выдается в год всего полторы тысячи разрешений иностранным гражданам на покупку квартир и домовладений. Есть ограничения и по площади покупаемых объектов недвижимости. Иностранец не может приобрести жилье, чья площадь превышает 250 кв. метров. Получив разрешение на покупку, и оформив ее в собственность, иностранец не имеет право выставлять это жилое помещение на продажу в течение пяти лет.
Такие ограничения свидетельствуют об уверенности швейцарцев в потенциале своих активах. На протяжении десятилетий экономика страны стабильна, спрос на недвижимость велик, а поэтому и цены на нее только растут. Не исключение и 2015 год. Рост цен первого квартала составил порядка 3%.

Жилая недвижимость Австрии

Австрия – другая европейская страна, которая наиболее строго контролирует свой рынок жилья и ограничивает иностранцам возможности по ее покупке. В первую очередь это касается граждан тех стран, которые не входят в состав Евросоюза. Таким лицам получить разрешение на покупку объекта недвижимости можно в случае наличия у них в собственности на территории Европы фирмы или компании.
Рынок недвижимости Австрии стабилен и удерживает высокие цены. Квадратный метр в столице страны – Вене, стоит не менее 6000 евро, а аренда жилья – не менее 470 евро в месяц. Местный рынок очень востребован у зарубежного инвестора, несмотря на постоянный рост стоимости объектов жилья. Благодаря развитой инфраструктуре, интерес у инвестора вызывает не только недвижимость в столице и других городах Австрии. Популярностью пользуются дома и шале в Австрийских Альпах. Наличие многочисленных горнолыжных курортов может гарантировать инвестору доход от сдачи жилья в аренду на протяжении всего календарного года.

Выбор инвестиционных направлений

Изложенные выше сведения о ситуации рынка недвижимости в развивающихся и развитых странах, говорит о возможности потенциальных инвесторов выбирать для себя наиболее приемлемые. Новая политика властей по привлечению инвестиций на рынок жилья в таких странах как Индонезия, Вьетнам и Куба, дает возможность рискнуть с инвестиционными проектами, выйти на развивающийся рынок с надеждой на существенную экономическую отдачу. Но следует четко понимать, что есть риск купить неликвидный жилой объект, а само законодательство этих стран еще не в полной мере регулирует права иностранных собственников.
Рынки развитых европейских стран, в первую Австрии и Швейцарии, наиболее привлекательны с точки зрения своей ликвидности. Но они имеют существенные ограничения для иностранцев, и в первую очередь из стран, не входящих в Евросоюз.
Выбирая вектор своих инвестиций, бизнес должен не только рисковать, но и просчитывать все основные риски и ограничения доступов на тот или иной рынок недвижимости, который предлагают все больше государств.