Жилье в Дании
В России в настоящее время получить социальное жилое помещение сложно. Рыночные отношения, заставили многих россиян отказаться от мысли встать на учет в жилищную инспекцию, в связи с фактической недоступностью такого вида жилья, и попытаться заработать на него, или получить кредит, пусть и с высокой ставкой.
Уменьшению сектора социальных жилых помещений в России способствовала и процедура приватизации, когда миллионы жителей России, захотели стать собственниками. Оглядываясь назад, вероятно можно отметить, что соблазнившись на статус собственника, россияне потеряли очень важный для населения страны элемент социальной защиты граждан – социальное жилье. Но есть страна, в которой проблема с социальным жильем решается, и вполне успешно. Эта страна – Дания.
Норма жилья – одна комната
Дания – входит в перечень стран, в которых население наиболее обеспечена жильем. В этой маленькой и спокойной стране, на тысячу жителей – 475 помещений, предназначенных для проживания. Дания удерживает в Европе первое место по размеру жилища на человека – 52 кв. метра. Но по местным стандартам, не метры определяют существующий норматив, а количество комнат. Норматив для жителей Датского королевства – комната в жилом объекте на одного домочадца. Квартира по местным меркам переселена, если двое проживают в комнате. В таком помещение власти больше никого не заселят.
Половина жителей предпочитает собственное жилье. Предпочтение датчане отдают одноэтажным и двухэтажным домикам в пригородах или за городом. Как и большинство европейцев, местные жители предпочитают для этого брать кредит. Обычная кредитная программа - кредит на 30 лет, со ставкой 4%. Государство, на время выплаты кредита, предоставляет местным заемщикам льготы по налогообложению. Дания – страна, которая жестко контролирует свой жилищный рынок. Недвижимость в Дании имеют право приобретать только резиденты – постоянные жители. Это правило распространяется даже на дачные домики.
Социальное жилье в Дании
Местные власти уже много лет успешно проводят в жилищном секторе социальную политику. Но что интересно, местные муниципалитеты собственного жилищного фонда не имеют. Попытка создать такой фонд у властей была, но кроме действительно бедных людей, в таком фонде никто не желать проживать. Но выход нашелся: муниципалитеты стали продавать такие дома местным жилищным ассоциациям, а последние, переводить эту недвижимость в режим социального фонда.
В социальном фонде жилого сектора проживает один миллион датчан. Местный принцип для этого фонда – реальная доступность и возможность проживания любому жителю страны, в независимости от его статуса в обществе и уровня дохода. В первую очередь, социальное жилье рассчитано на малообеспеченных, пенсионеров, людей, имеющих ограниченные возможности. Но оно ориентировано и на местную молодежь. Благодаря именно социальному жилью, в Дании молодые люди в возрастной категории от 18 и до 30 лет, имеют возможность проживать отдельно от своих родителей. По этому показателю датчане первые в Европе. 87 процентов местной молодежи проживает отдельно от родственников.
По сложившейся практике, социальная недвижимость в Дании – собственность жилищных ассоциаций. Именно они являются основными управленческими структурами в секторе социального жилья. Создавая или покупая у муниципалитета комплексы социального жилья, в которые кроме самих жилых зданий, входит детский сад, спортивные площадки, прачечная и другие объекты бытового обслуживания, «общий дом» - отдельное здание для администрации и местом проведения встреч жителей комплекса для обсуждения общих вопросов, ассоциации являются фактически управляющими органами. Их деятельность контролирует местный муниципалитет и социальные органы.
Датский порядок предоставления и пользования социальным жильем
По законодательству Дании, каждый человек может претендовать на социальное помещение для проживания. Став нанимателем, гражданин вправе проживать в предоставленном помещении столько времени, сколько пожелает, если он не нарушает установленных правил проживания и исправно оплачивает аренду. Единственное исключение – социальное жилье предоставленное студенту. По окончанию учебы, такое лицо обязано выехать из помещения.
Жилищные ассоциации располагают различными видами социальной недвижимости. У нанимателя помещения имеется возможность улучшить условия, сменив одну квартиру на другую, или наоборот, все зависит от жизненной ситуации.
Датчанам удобнее участвовать в возведении социального сектора, чем приобретать собственное жилье в собственность, пусть даже через кредитные программы. Первый взнос будущего нанимателя – всего 2% от стоимости. Согласитесь, это немного в отличие от первоначального, который оплачивается при покупке помещения в кредит – 20%. Но даже эти 2% можно взять в качестве банковского кредита. Или попросит субсидию, поручительство для банка в муниципалитете.
На ассоциациях лежит задача предоставлять имеющиеся площади не только менее обеспеченным слоям, но и привлекать к себе жителей, представляющих средний класс общества. Для этого, в домах ассоциаций имеются не только квартиры класса эконом, но и относительно дорогие квартиры, предназначенные для состоятельных датчан. Чтобы имеющееся жилье имело возможность конкурировать с частным рынком аренды, дома постоянно модернизируются и ремонтируются.
Получение от государства субсидий на оплату аренды социальной недвижимости для Дании дело обычное. До половины нанимателей в Дании ее получают из местных бюджетов. Сумма предоставляемой субсидии напрямую зависит от стоимости аренды и, соответственно, дохода нанимателя. Пенсионерам субсидии предоставляются по специально разработанным программам. В домах для этой социальной категории, удобные жилые помещения, имеются специальные дополнительные услуги.
Аренда помещений в частном секторе недвижимости
Субсидируя нанимателей в социальном секторе, государства не забывает и об арендаторах частной недвижимости. В аренду свои жилые объекты сдают многие собственники, которые активны на рынке инвестирования в жилищное строительство. Это местные фонды, страховые и инвестиционные компании, частные инвесторы. Арендные отношения между сторонами сделки аренды – официальные и прозрачные. Дания не знает понятия «серые» сделки в арендных отношениях.
Обстоятельством, которое будет полезно и для российской практики аренды, является установленное датским законодательством обязанность для собственников жилых помещений, сдавать их в аренду при условии, если собственник не проживает в нем сам. По мнению властей, жилое помещение должно быть использовано по назначению, а не простаивать. Более того, если арендатор прижил на условиях аренды в конкретном жилом помещении два года, то он имеет право на этих условиях проживать в нем постоянно. Собственнику этого объекта жилой недвижимости надо очень постараться, чтобы выселить такого арендатора. Для этого собственнику необходимо доказать суду, что это жилье ему необходимо самому, и он просто не в состоянии его больше сдавать. Но суд в любом случае будет учитывать интересы арендатора, которые в стране охраняются законом.
Предоставление коммерческой аренды, для местного собственника недвижимости, не очень прибыльное занятие. Местные законы регламентируют арендные отношения очень строго. И даже регулируют цену арендных платежей, размер предполагаемой прибыли арендодателя. Это обстоятельство для российского арендодателя совершенно невероятная вещь, но в европейских странах, а особенно в Дании – это явление обычное и с ним местные собственники не спорят.
Нередко арендаторы выкупают арендованные квартиры в домовладениях, создавая свои жилищные кооперативы. К этому их нередко подталкивают собственники домов, понимая, что избавится от арендаторов по местному закону в ином порядке, у них не получится.
Жилищные кооперативы в Дании
Жилищные кооперативы составляют в жилищном фонде Дании примерно 6%. В принципе, нормативное положение о кооперативах схоже с российским законодательством. Они тоже создаются местными жителями для возведения нового здания жилого назначения. Кооператив – собственник жилого здания, а члены кооператива – владельцами определенной доли в нем.
Обычно кооператив строит или покупает уже готовый дом в порядке кредита. Такие кредиты им предоставляют специально созданные кредитные агентства. Но первоначальный взнос – только на средства будущих собственников. Кооперативное жилье в Дании доступней, чем покупать собственное через ипотеку. Особенно развит этот способ приобретения жилья в столице Дании – Копенгагене.
Итак, можно сказать, что жителей Дании «не испортил жилищный вопрос». Власти вполне успешно справляются с жилищными проблемами, имея специальные социальные программы и предоставляя субсидии. Жилищный рынок для местного населения вполне доступен и позволяет даже молодежи иметь жилье в социальном секторе. Население может выбирать условия для проживания. А самое главное – датские власти успешней всех в Европе развили свой рынок социальной недвижимости, что дает возможность населению не оставаться без «крыши» в любой жизненной ситуации.